コンサルティングの現場から | 成島 祐一ブログ

●2022.05.04
題名:『路線価評価否認』をめぐる、最高裁判決

2022年4月19日、最高裁判所において『不動産の相続税評価における路線価評価の否認』に対する判決が出ました。
結果は、上告棄却で国税側の勝訴でした。

概要は、
相続税申告における不動産の評価は、原則『時価』ではあるものの、全ての不動産の時価を算出するのは大変なことから、財産評価基本通達により、『土地は路線価、建物は固定資産税評価額』で評価して良いとされています。
しかしながら、この財産評価基本通達の『総則6項』には、『この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。』となっています。
すなわち、路線価評価が否認される―ケースがあるという事です。

今回の事案は、被相続人が生前に借入金を活用して購入した不動産（2棟：13億8,000万円）を路線価評価等により3億3,000万円で評価、借入金が過大だったこともあり、相続税『０』で申告しました。
国税側は、この評価が『著しく不適当』として、不動産鑑定評価の12億7,000万円が妥当だとして、3億円の追徴課税をしました。これを不服とした相続人側が訴訟をおこし、一審・二審とも敗訴しながらも、最高裁へ上告したものでした。

3月15日に上告弁論が行われたことから、もしかしたら、一審・二審を覆す判決が出るかもしれないと注目されていましたが、結果は上告棄却。
総則6項の適用基準も示されることなく、結果的に国税側に伝家の宝刀のお墨付きを与えただけの形となりました。
しかし、判決では『合理的な理由がない限り違法』としていることから、単に相続評価と鑑定価格の開きが大きいだけでは、総則6項の適用はされないようです。

今回の事例を見てみると
①被相続人の不動産購入時の年齢（90歳超）
②あまりにも大きい借入金（事業収支の赤字、別件担保、ＢＫ以外からも借入）
③相続税が『０』
しかも、物件のうち1棟は申告前に売却しているなど、ちょっとやり過ぎた感があります。

裁判所のいう、『合理的な理由』とは何かが示されてはいませんが、通常の不動産投資、有効活用の延長線上にたまたま、相続税の減額効果があったという説明ができないと、『不当に相続税を圧縮する為の対策』と言われかねないのだと考えます。

これからの相続対策に、影響を与える最高裁の判決でした。

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●2022.04.03
題名:４月２日はＺＢＴの開業記念日

４月２日は弊社の開業記念日
弊社は2012年12月25日に設立（登記）し、事業開始（開業）をしたのが、翌2013年4月２日。
なぜ、4月1日ではないか？　というと、2013年4月1日は仏滅で、翌２日が大安だったから・・・。
そして、この4月2日に丸９年が経過して開業10年目に突入です。
6月決算なので、第一期は実質3ヶ月。現在、第10期の第４四半期に入ったところです。
そして今年12月には設立10周年を迎える事となります。

中小（ベンチャー）企業の生存率は、5年で15％。10年で6.3％。20年で0.3％と言われています。

弊社の業績は、おかげさまで順調に推移していたものの、新型コロナの影響もあり、前期は設立後初の赤字転落。
今期は挽回すべく、Ｖ字回復ができそうな状況です。
これでやっと10年企業の仲間入りができると安堵しています。

10年ひと昔とも言います。
10年前とは色々な面で様変わりしています。
個人的な話で言いますと、3人いる私の子供も2人はすでに社会人になり、3番目も大学4年で就職活動中。

新卒を採用していない弊社にとっては、子供から聞く会社の話が、結構参考になります。

家で会社や上司の愚痴を言う子供に、『そんなこと当たり前！　文句言わずに働け！』と言ったら、息子から『それ、パワハラでアウト！』・・・。
『えっ！　そうなの？』と私・・・。　　世の上司たちも大変なようです。

尊敬する（故）舩井幸雄さんがこんなことを言っていました。
『世の中に必要とされる会社は絶対につぶれない。世間（お客様）がつぶさない。』と。

これからも1年1年、コツコツと『お客様の大切な財産をお守りするために、いつも隣に寄り添う財産顧問でありたい。』の企業理念のもと、精進していきたいと考えています。

株主様をはじめ、社員、パートナー様、そして弊社事業を支えてくれた全ての方々に感謝です。

今回は、開業記念日に際し、思いを書かせて頂きました。
引き続きよろしくお願いいたします。

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●2021.03.27
題名:生命保険を使った節税対策スキームにメス

また、生命保険を活用した節税スキームに国税庁のメスが入りました。
今回やり玉に挙がったのは、経営者向けの保険で、法人が契約者で加入した保険を解約返戻金の低い時期に経営者である個人に名義変更した後、解約返戻率が高くなった時に解約するスキーム。

（いわゆる、『名義変更プラン』）
低い金額で経営者個人が買い取った後に解約する事で、多額の解約返戻金を手にすることができるといったもの。
手にした解約返戻金は一時所得の為、2分の1課税となり、所得税も抑えることができます。
今年6月末の改正となる模様。今回注意が必要なのは、遡りの適用となることで、2019年7月8日以降に契約した契約に適用される予定です。

この改正で影響が出る人は、至急対応が必要ですね！！

節税保険と国税庁のイタチごっこ。次は何にメスが入るのでしょうか？

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●2021.03.27
題名:令和3年の公示地価が発表されました。

3月23日に2021年1月1日時点の公示地価が発表されました。
新型コロナの影響を受けてか、全国の全用途平均が、6年ぶりにマイナスとなりました。
三大都市圏は商業地、住宅地ともにマイナスに転じました。しかし、地方圏の中核4市（札幌、仙台、広島、福岡）は商業地、住宅地ともに上昇しています。

また、テレワーク等の普及の影響なのか、軽井沢や熱海の地価が前年を上回る伸び率を記録しているようです。

東京都内も各用途で8年ぶりに下落となっていて、商業地では銀座や浅草が2桁の下落をしており、逆に港区や目黒区の住宅地は上昇しているといったように、地域や用途によって差が表れてきています。
コロナ前から、そろそろ地価上昇はピークを迎え、下落すると見られていたことを考えると、新型コロナの影響は、特に大きくないようにも思えます。

不動産取引の現場では、収益不動産の販売が好調と聞きます。特に住居系については大きな下落は無いように感じています。
賃貸でいうと、飲食や店舗は良くないものの、居住系は単身を除いて順調だと聞きます。
単身者は、会社の移動制限や大学の授業のオンライン化等を受けてか、今年の繁忙期は動きが鈍いという話を聞きます。

公示地価の変動は、7月に発表される『路線価』にも影響があります。
（路線価は、公示地価の概ね80％といわれている為）
このままでいくと全体的には下落の方向ではないかと思いますが、個別で見ていくと、商業地は全体的に下落。住宅地は、①利便性の良いところは若干の上昇、②そして殆どの地域で横ばい、③利便性の悪いところは下落。といった感じだと予測します。

いずれにせよ、ワクチンがいきわたり、新型コロナが収束に向かわないと今後の行く末について、ハッキリした事が言えないといった状況だと考えています。

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●2021.01.03
題名:2021年　年初に思う事

2021年も三が日が終わり、明日から仕事始めとなります。
年初に思う事を書き連ねてみました。

2021年　年初に思う事
〇仕事面
・9期連続黒字決算の達成（6月決算）
上期は新型コロナの影響もあり、決して良い数字ではありませんでしたが、その分お客様の分析や課題解決提案の準備ができました。
1月からの下期で、実績につなげていく道筋が見えていますので、メンバー全員でベクトルを合わせて進んでまいります。
・メンバー増強
創業時5人だったメンバーも、昨年12月末には9人になりました。
一人一人のメンバーが高い志を持って、自主的に行動できる組織作りをしたいと考えています。
・発信の強化
新型コロナの影響で、大勢のお客様を集めた『セミナーで発信』する手法は、今年も難しいのではないかと考えています。
しかし、待っているだけでは仕事が前に進みません。
従って、今年は『セミナーに代わる発信』をしていかなくてはいけないと考えています。
ブログ、ＹｏｕＴｕｂｅ、ＺＢＴニュース等で積極的に発信していこうと考えています。
ＺＢＴの『新しい発信』にご注目を・・・。

〇プライベート
・身仕舞い（時間、お金、健康の管理）
『自分自身が幸せでないとお客様を幸せにはできない』と考えています。
限りある時間を有効に使うべく、日々の生活をしていきたいと考えています。
そして健康・・・健康診断の数値があまり良くないので、今年は節制と運動に努めます。
『健康が全てでは無いけど、健康を失うとすべてを失う』と以前聞いたことがあります。
本当にその通りだと思います。
・家族の事
大学四年の息子・・・卒業そして就職
大学二年の娘・・・成人式、あと二年の大学生活
夫婦円満、家内安全で過ごす。
・ゴルフ（健康維持の為に・・・）
月1回以上のラウンド。
100切りの回数を75％以上に。（昨年は、42.8％）
平均スコア：95以下。（昨年は、100.07）
ベストスコアで80台を出す。（昨年までのベストスコアは91）

今年も宜しくお願い致します。

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●2020.12.31
題名:2020年を振り返って

大晦日の今日、今年を振り返ってみました。

2020年の総括

〇仕事面

　・創業以来、8期連続黒字決算を達成

　　6月決算の弊社ですが、第四四半期（4～6月）に新型コロナの影響は受けたものの、

　　赤字に陥ることなく決算を締めることができました。

　　しかし、緊急事態宣言等でお客様に会うことができず

　　⇒提案ができない⇒提案実行に至らない＝ありがとう料（報酬）にならず、社内目標は未達でした。

　・ピンチをチャンスに

　　お客様に会えない時間は、改めて詳細分析の時間に充てることができ、

　　新たな改善策の準備が整いました。7月からの第9期には徐々に提案機会が取れて種まきができました。

　　来年1月からの下期に果実が実り、収穫できる目処が立ってきました。

　　9期連続黒字決算達成への足掛かりができました。

　・代表取締役　専務に就任

　　8月の株主総会及びその後の取締役会で、代表取締役　専務に就任いたしました。

　　今まで以上に責任の重さを感じています。

　　お客様の幸せ、社員の幸せを実現すべく、頑張っていく所存です。

〇プライベート

　・家族の事

　　大学四年の息子のコロナ禍での就職活動。

　　何とか無事に内定が決まり、2021年4月からは社会人。

　　まだ大学二年の娘がいるので、お父さんはまだまだ頑張らねば・・・。

　・健康面

　　特に大病もせずに一年間過ごせました。

　　健康診断の数値はあまり良くありませんので、節制しながら過ごしていこうと考えています。

　・ゴルフ

　　今年は、月一回程度のゴルフと100切りを目指していました。

　　結果、14回のラウンド（内、100切りは6回…42.8％）

　　ベストスコアは91。　年間のアベレージは、100.07（トホホ…100切りできず）

今年も皆様には大変お世話になり、ありがとうございました。

引き続き来年も宜しくお願い致します。

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●2020.07.05
題名:令和２年路線価が発表されました

７月１日に令和２年の路線価が発表になりました。

既にニュース等でご存知かもしれませんが、全国的に見ても５年連続の上昇。

東京都では７年連続の上昇となっています。

県別で最も伸び率が高かったのは沖縄県で１０．５％。

県庁所在地の最高路線価の上昇率を見ると、那覇市の国際通りで４０.８％、次いで大阪市の御堂筋で３５．８％となっています。

東京都内で最も上昇率が高かったのが、浅草の雷門通りで３３.９％、次が北千住駅西口で２２.０％と観光地や再開発需要のある地域等の上昇が続いているとされています。

日本国内最高路線価は、言わずと知れた銀座『鳩居堂前』。昨年より０.９％アップして、１㎡あたり、4,592万円で35年連続のトップでした。

しかし、新型コロナの影響を受けた現在の不動産市況をみると、この発表に首をかしげる人も多いのではないでしょうか？

緊急事態宣言により、観光地には閑古鳥が鳴いていて、県をまたぐ移動は最近になって解禁されたばかり・・・。

路線価の数字には、これらが全く反映されていないことが分かります。

これには理由がありまして、①1月1日現在の価格であること（従って、2月以降に流行した新型コロナの影響は織り込まれていない。）②半年以上前に価格が決まっていること（全国の不動産鑑定士が１/１を予測して評価しているので、急激な変化に対応はできない。）

これが、『公的な数字が後追いである』と言われる所以です。

バブル崩壊時にも、市場での不動産価格は下落しているのに、路線価はその後数年間上昇した事がありました。

この時は、相続評価は高いままのに、売買価格は下落していて、相続税の納税でかなり大変な思いをしたことを思い出します。

その二の舞をしない為なのか、国税庁は新型コロナの影響で地価が下落した場合は、『減額修正』を検討すると６/23に発表しました。

公的指標の一つである、『都道府県基準地価』（７/１現在の不動産価格を9月ごろ発表）が、大幅に下落していた場合、路線価を減額修正するというもの。

詳細は不明ですが、今年発生した相続に対しては、路線価と時価にギャップが出ないような対応がとられると思います。

このまま新型コロナウィルスの終息が見えないと、来年の路線価は、少なくとも上昇することは無いと考えています。もしかしたら、全国的に調整が入り、大幅下落なんて事もありそうです。

しばらくは、不動産市況から目が離せない状況が続きそうです。

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●2020.03.20
題名:2020年公示地価発表

3/18に2020年の公示地価が発表になりました。

新聞の見出しを見ると「全国全用途平均で5年連続の上昇」「地方圏も4割で上昇」

不動産市況が好調のように見えます・・・。

公示地価とは1月1日現在の時価に近い数字を示していると言われています。

そして、その他の公的な評価額の指標となり、例えば7月に発表になる「路線価」は、公示地価の8割程度。

5～6月に通知が来る「固定資産税評価額」は、公示地価の7割程度と言われています。

従ってこのままいけば、固定資産税評価額も路線価も上昇するだろうという事が予想されます。

しかしながら、かなり前に評価をし、1月1日での時点修正を予測して価格が決められる為、突発的な事情があると、反映できないといったデメリットもあります。

今、新型コロナウィルス騒ぎで足元の経済はガタガタになってきています。

今後不動産市況にも影響が出ると思われますが、これらの公的評価額に反映されるのは、少し時間がかかるのが常です。

バブル崩壊直後の様に、時価（取引価格）は下がっているものの、公的指標（路線価等）は上昇しているといったミスマッチが起こる可能性が出てくるかもしれません。

今こそ冷静にご自分が保有している不動産の棚卸（＝再評価）を行い、有事に備えることが重要かもしれません。

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●2020.02.13
題名:海外居住者が相続人にいる時は、国外転出時課税制度に注意

平成27年7月に施行された「国外転出時課税制度」

概要は、国外転出（移住）する際に、1億円以上の有価証券等を所有している時には、国外へ転出する時に譲渡があったとみなして、対象財産の含み益に対して課税する制度です。

実はこの制度、相続発生の時にも適用される条項が存在したのですが、皆さんご存知でしたか？

例えば、1億円以上の有価証券等を所有している人に相続が発生したとします。

そして相続人の中に海外居住者がいたとします。

この場合、相続開始時にこの有価証券に譲渡があったとみなして、含み益に対して税金が課せられるのです。

しかも、4ヶ月以内（準確定申告の期限内）に申告・納税をしないといけないのです。

まだ、遺産分割が確定していないでしょうから、一旦法定相続分で計算して納税し、分割確定後に修正申告する事になるのでしょうが、何だか変な税制のように感じます。

相続人が海外に住んでいるケースが珍しくない時代ですが、私自身は初めて適用する税制だったので、今回ちょっとビックリしました。

漏れがないように注意したいですね！

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●2019.12.17
題名:令和2年度税制改正大綱が発表されました

久々の投稿です。
今年はマメに更新しようと誓ったのにこの様です。（情けない・・・）
来年こそはマメに更新する事を誓います・・・。

さて、先週12/12に令和2年度税制改正大綱が発表されました。
私が注目したのは以下の3点。

①国外中古建物の減価償却費による損失と国内の収益との損益通算を不可
・富裕層向けに大々的に節税商品として販売されていましたが、いよいよメスが入りました。

②事業用資産の買換え特例が3年延長
・面積制限がされてからは使い勝手が悪くなったものの、適用延長は安心しました。

③居住用賃貸建物の消費税還付の封じ込め
・いろいろな形で、居住用賃貸建物の消費税還付をしてきましたが、この改正で終了か？

税制改正は、その内容を深く理解する事はもちろんですが、どの様にコンサルティングの提案に盛り込んでいくかを考えて、実践していく事が重要だと考えています。

今後、詳細が見えてきましたら解説しますが、今日のところはこの辺で・・・。

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