コンサルティングの現場から | 成島 祐一ブログ

●2021.03.27
題名:令和3年の公示地価が発表されました。

3月23日に2021年1月1日時点の公示地価が発表されました。
新型コロナの影響を受けてか、全国の全用途平均が、6年ぶりにマイナスとなりました。
三大都市圏は商業地、住宅地ともにマイナスに転じました。しかし、地方圏の中核4市（札幌、仙台、広島、福岡）は商業地、住宅地ともに上昇しています。

また、テレワーク等の普及の影響なのか、軽井沢や熱海の地価が前年を上回る伸び率を記録しているようです。

東京都内も各用途で8年ぶりに下落となっていて、商業地では銀座や浅草が2桁の下落をしており、逆に港区や目黒区の住宅地は上昇しているといったように、地域や用途によって差が表れてきています。
コロナ前から、そろそろ地価上昇はピークを迎え、下落すると見られていたことを考えると、新型コロナの影響は、特に大きくないようにも思えます。

不動産取引の現場では、収益不動産の販売が好調と聞きます。特に住居系については大きな下落は無いように感じています。
賃貸でいうと、飲食や店舗は良くないものの、居住系は単身を除いて順調だと聞きます。
単身者は、会社の移動制限や大学の授業のオンライン化等を受けてか、今年の繁忙期は動きが鈍いという話を聞きます。

公示地価の変動は、7月に発表される『路線価』にも影響があります。
（路線価は、公示地価の概ね80％といわれている為）
このままでいくと全体的には下落の方向ではないかと思いますが、個別で見ていくと、商業地は全体的に下落。住宅地は、①利便性の良いところは若干の上昇、②そして殆どの地域で横ばい、③利便性の悪いところは下落。といった感じだと予測します。

いずれにせよ、ワクチンがいきわたり、新型コロナが収束に向かわないと今後の行く末について、ハッキリした事が言えないといった状況だと考えています。

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●2021.01.03
題名:2021年　年初に思う事

2021年も三が日が終わり、明日から仕事始めとなります。
年初に思う事を書き連ねてみました。

2021年　年初に思う事
〇仕事面
・9期連続黒字決算の達成（6月決算）
上期は新型コロナの影響もあり、決して良い数字ではありませんでしたが、その分お客様の分析や課題解決提案の準備ができました。
1月からの下期で、実績につなげていく道筋が見えていますので、メンバー全員でベクトルを合わせて進んでまいります。
・メンバー増強
創業時5人だったメンバーも、昨年12月末には9人になりました。
一人一人のメンバーが高い志を持って、自主的に行動できる組織作りをしたいと考えています。
・発信の強化
新型コロナの影響で、大勢のお客様を集めた『セミナーで発信』する手法は、今年も難しいのではないかと考えています。
しかし、待っているだけでは仕事が前に進みません。
従って、今年は『セミナーに代わる発信』をしていかなくてはいけないと考えています。
ブログ、ＹｏｕＴｕｂｅ、ＺＢＴニュース等で積極的に発信していこうと考えています。
ＺＢＴの『新しい発信』にご注目を・・・。

〇プライベート
・身仕舞い（時間、お金、健康の管理）
『自分自身が幸せでないとお客様を幸せにはできない』と考えています。
限りある時間を有効に使うべく、日々の生活をしていきたいと考えています。
そして健康・・・健康診断の数値があまり良くないので、今年は節制と運動に努めます。
『健康が全てでは無いけど、健康を失うとすべてを失う』と以前聞いたことがあります。
本当にその通りだと思います。
・家族の事
大学四年の息子・・・卒業そして就職
大学二年の娘・・・成人式、あと二年の大学生活
夫婦円満、家内安全で過ごす。
・ゴルフ（健康維持の為に・・・）
月1回以上のラウンド。
100切りの回数を75％以上に。（昨年は、42.8％）
平均スコア：95以下。（昨年は、100.07）
ベストスコアで80台を出す。（昨年までのベストスコアは91）

今年も宜しくお願い致します。

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●2020.12.31
題名:2020年を振り返って

大晦日の今日、今年を振り返ってみました。

2020年の総括

〇仕事面

　・創業以来、8期連続黒字決算を達成

　　6月決算の弊社ですが、第四四半期（4～6月）に新型コロナの影響は受けたものの、

　　赤字に陥ることなく決算を締めることができました。

　　しかし、緊急事態宣言等でお客様に会うことができず

　　⇒提案ができない⇒提案実行に至らない＝ありがとう料（報酬）にならず、社内目標は未達でした。

　・ピンチをチャンスに

　　お客様に会えない時間は、改めて詳細分析の時間に充てることができ、

　　新たな改善策の準備が整いました。7月からの第9期には徐々に提案機会が取れて種まきができました。

　　来年1月からの下期に果実が実り、収穫できる目処が立ってきました。

　　9期連続黒字決算達成への足掛かりができました。

　・代表取締役　専務に就任

　　8月の株主総会及びその後の取締役会で、代表取締役　専務に就任いたしました。

　　今まで以上に責任の重さを感じています。

　　お客様の幸せ、社員の幸せを実現すべく、頑張っていく所存です。

〇プライベート

　・家族の事

　　大学四年の息子のコロナ禍での就職活動。

　　何とか無事に内定が決まり、2021年4月からは社会人。

　　まだ大学二年の娘がいるので、お父さんはまだまだ頑張らねば・・・。

　・健康面

　　特に大病もせずに一年間過ごせました。

　　健康診断の数値はあまり良くありませんので、節制しながら過ごしていこうと考えています。

　・ゴルフ

　　今年は、月一回程度のゴルフと100切りを目指していました。

　　結果、14回のラウンド（内、100切りは6回…42.8％）

　　ベストスコアは91。　年間のアベレージは、100.07（トホホ…100切りできず）

今年も皆様には大変お世話になり、ありがとうございました。

引き続き来年も宜しくお願い致します。

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●2020.07.05
題名:令和２年路線価が発表されました

７月１日に令和２年の路線価が発表になりました。

既にニュース等でご存知かもしれませんが、全国的に見ても５年連続の上昇。

東京都では７年連続の上昇となっています。

県別で最も伸び率が高かったのは沖縄県で１０．５％。

県庁所在地の最高路線価の上昇率を見ると、那覇市の国際通りで４０.８％、次いで大阪市の御堂筋で３５．８％となっています。

東京都内で最も上昇率が高かったのが、浅草の雷門通りで３３.９％、次が北千住駅西口で２２.０％と観光地や再開発需要のある地域等の上昇が続いているとされています。

日本国内最高路線価は、言わずと知れた銀座『鳩居堂前』。昨年より０.９％アップして、１㎡あたり、4,592万円で35年連続のトップでした。

しかし、新型コロナの影響を受けた現在の不動産市況をみると、この発表に首をかしげる人も多いのではないでしょうか？

緊急事態宣言により、観光地には閑古鳥が鳴いていて、県をまたぐ移動は最近になって解禁されたばかり・・・。

路線価の数字には、これらが全く反映されていないことが分かります。

これには理由がありまして、①1月1日現在の価格であること（従って、2月以降に流行した新型コロナの影響は織り込まれていない。）②半年以上前に価格が決まっていること（全国の不動産鑑定士が１/１を予測して評価しているので、急激な変化に対応はできない。）

これが、『公的な数字が後追いである』と言われる所以です。

バブル崩壊時にも、市場での不動産価格は下落しているのに、路線価はその後数年間上昇した事がありました。

この時は、相続評価は高いままのに、売買価格は下落していて、相続税の納税でかなり大変な思いをしたことを思い出します。

その二の舞をしない為なのか、国税庁は新型コロナの影響で地価が下落した場合は、『減額修正』を検討すると６/23に発表しました。

公的指標の一つである、『都道府県基準地価』（７/１現在の不動産価格を9月ごろ発表）が、大幅に下落していた場合、路線価を減額修正するというもの。

詳細は不明ですが、今年発生した相続に対しては、路線価と時価にギャップが出ないような対応がとられると思います。

このまま新型コロナウィルスの終息が見えないと、来年の路線価は、少なくとも上昇することは無いと考えています。もしかしたら、全国的に調整が入り、大幅下落なんて事もありそうです。

しばらくは、不動産市況から目が離せない状況が続きそうです。

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●2020.03.20
題名:2020年公示地価発表

3/18に2020年の公示地価が発表になりました。

新聞の見出しを見ると「全国全用途平均で5年連続の上昇」「地方圏も4割で上昇」

不動産市況が好調のように見えます・・・。

公示地価とは1月1日現在の時価に近い数字を示していると言われています。

そして、その他の公的な評価額の指標となり、例えば7月に発表になる「路線価」は、公示地価の8割程度。

5～6月に通知が来る「固定資産税評価額」は、公示地価の7割程度と言われています。

従ってこのままいけば、固定資産税評価額も路線価も上昇するだろうという事が予想されます。

しかしながら、かなり前に評価をし、1月1日での時点修正を予測して価格が決められる為、突発的な事情があると、反映できないといったデメリットもあります。

今、新型コロナウィルス騒ぎで足元の経済はガタガタになってきています。

今後不動産市況にも影響が出ると思われますが、これらの公的評価額に反映されるのは、少し時間がかかるのが常です。

バブル崩壊直後の様に、時価（取引価格）は下がっているものの、公的指標（路線価等）は上昇しているといったミスマッチが起こる可能性が出てくるかもしれません。

今こそ冷静にご自分が保有している不動産の棚卸（＝再評価）を行い、有事に備えることが重要かもしれません。

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●2020.02.13
題名:海外居住者が相続人にいる時は、国外転出時課税制度に注意

平成27年7月に施行された「国外転出時課税制度」

概要は、国外転出（移住）する際に、1億円以上の有価証券等を所有している時には、国外へ転出する時に譲渡があったとみなして、対象財産の含み益に対して課税する制度です。

実はこの制度、相続発生の時にも適用される条項が存在したのですが、皆さんご存知でしたか？

例えば、1億円以上の有価証券等を所有している人に相続が発生したとします。

そして相続人の中に海外居住者がいたとします。

この場合、相続開始時にこの有価証券に譲渡があったとみなして、含み益に対して税金が課せられるのです。

しかも、4ヶ月以内（準確定申告の期限内）に申告・納税をしないといけないのです。

まだ、遺産分割が確定していないでしょうから、一旦法定相続分で計算して納税し、分割確定後に修正申告する事になるのでしょうが、何だか変な税制のように感じます。

相続人が海外に住んでいるケースが珍しくない時代ですが、私自身は初めて適用する税制だったので、今回ちょっとビックリしました。

漏れがないように注意したいですね！

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●2019.12.17
題名:令和2年度税制改正大綱が発表されました

久々の投稿です。
今年はマメに更新しようと誓ったのにこの様です。（情けない・・・）
来年こそはマメに更新する事を誓います・・・。

さて、先週12/12に令和2年度税制改正大綱が発表されました。
私が注目したのは以下の3点。

①国外中古建物の減価償却費による損失と国内の収益との損益通算を不可
・富裕層向けに大々的に節税商品として販売されていましたが、いよいよメスが入りました。

②事業用資産の買換え特例が3年延長
・面積制限がされてからは使い勝手が悪くなったものの、適用延長は安心しました。

③居住用賃貸建物の消費税還付の封じ込め
・いろいろな形で、居住用賃貸建物の消費税還付をしてきましたが、この改正で終了か？

税制改正は、その内容を深く理解する事はもちろんですが、どの様にコンサルティングの提案に盛り込んでいくかを考えて、実践していく事が重要だと考えています。

今後、詳細が見えてきましたら解説しますが、今日のところはこの辺で・・・。

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●2018.12.28
題名:本を出版しました

この度、幻冬舎から本を出版しました。

タイトルは、『相続財産は”不平等”に分けなさい』です。

法定相続分での平等相続が当たり前だと思われている人も多いと思います。

しかし、実際の相続の現場に約２０年、身を置いている立場からしますと、円満な相続は全て不平等な遺産分割が行われているといっても過言ではありません。揉めている相続こそが「法定相続分による平等相続」なのが実態です。

不平等（法定相続分で分割されていない）といっても、相続人間では納得感のある公平な遺産分割が行われいているのです。

民法９０６条には、遺産分割は相続財産の種類や性質、相続人個々の状況（心身の状態や生活の状況等）の一切を考慮して行うと記載があります。

すなわち、平等で分けなくても良いと書いてあるのです。

そして、今回の民法改正は、家族関係や相続人達のおかれている環境の変化などに対応するために行われたと言われています。

特に自筆証書遺言の様式緩和は、遺産分割が法定相続分では対応できなくなっている現実を踏まえ、遺言による財産分与をより進めていこうという考えのもと、改正が行われたようです。

相続を争う家族（争族）にすることなく、そして長期間争い続ける（争続）ことが無いように、『不平等相続』を考えてみてください。

相続が、思いやりのある『想族』に、そして相続人全員が爽やかになる『爽続』となる為の指針となれば幸いだと思っています。

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●2018.07.01
題名:民法（相続関連）改正について考える

今国会において、民法（相続関連）の改正案が成立する見通しとなったようです。
改正案の目玉の一つに『配偶者の居住権』の制定がありますが、この件について一言。

改正の概要は、例えば夫（父）が亡くなり、同居していた妻（母）が引き続きその家に居住するとします。
亡くなった夫（父）のめぼしい財産は自宅しかないとします。
遺産分割において他の相続人（子）とこの自宅が共有になったとしても、引き続き住み続けられる権利だといいます。

何かおかしくありませんか？

裏を返せば、上記の例で言いますと、共有持ち分を持った相続人（子）が、母親に対して『自宅を売って自分の相続分相当額の金をよこせ！』と主張し、母親が止む無く自宅を追いやられるという事が頻繁に起こっていて、そのことに対抗する手段だと考えられます。

そんな事を主張する人がいるのだろうか？と、この改正案を聞いたときに耳を疑いました。

改正案が出されるという事ですから、相当数あるという事なのでしょうね・・・！

こんな事をわざわざ法整備しないといけない国になってしまったのでしょうか・・・。
私は、個人的に非常に残念な事だと思っています。

均分相続、平等相続を声高に主張する今の体質の弊害だと感じています。

民法906条（遺産分割の基準）には）次のように定められています。
遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。

詩人の相田みつをさん詩に次のようなものがあるのを思い出しました。
『わけ合えばあまる。うばい合えばば足らぬ』

まさにその通りです・・・。

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●2018.01.07
題名:ドクターＸ：大門未知子に学ぶコンサル力

昨年末、テレビドラマ『ドクターＸ』の最終回を見て感じた事をつらつらと書いてみました。

ドクターＸの最終回で大門未知子は、外科医の手術力に関しての考えを示す。

外科医の手術力は最初のトレーニングで決まる。

どれほどの熱意を持って手術を学ぶか、どれほど上手い外科医の手術を見るか、川の水が流れるように基本手技を反復し、美しい最終術野をつくる。それが理想の手術。

そして一番大事な事は、どんなに厳しいオペでも、決して患者を見捨てない事。

これをコンサルタントのコンサルティング力に当てはめてみる。

コンサルタントのコンサルティング力（提案力）は日々のトレーニングで決まる。

どれほどの熱意を持ってコンサルティング（提案）を学ぶか、どれほど上手いコンサルタントのコンサルティングを見るか、川の水が流れるように(愚直に）基本を反復し、美しいコンサルティング（提案）をつくる。

それが理想のコンサルティング（提案） 。

そして一番大事な事は、どんなに厳しい案件でも、決してお客様を見捨てない事。

『私、失敗しないので・・・』

ご存知、ドクターＸ：大門未知子の決めゼリフ
この自信がどこから出てくるのかが、最終回で明らかになる。

起こり得る全てのケースを予測して、完璧な準備をする。

失敗された患者に次は無いんだ！という気持ちを持って、全ての患者に必ず行う。

・これが大門未知子が、失敗しない理由。

コンサルタントとして、果たして実行できているのか？

全てのお客様の提案に際して、起こり得る全てのケースを予測して、完璧な準備をし、『お客様の前（現場）では失敗できない』という強い気持ち（責任感）を持って常に臨む事

ＺＢＴでは、創業当時から

・複数の提案を検討する（3つ以上。2つでは丁半博打となるので）

・起こりうる全ての事を予測して最善の準備をする（Ｚ返しの準備）

・代替案の準備（リスクヘッジを十分にする）

・複数の事前チェック、シミュレーション（２営業日前の提案書、事前ロールプレイ、）

の実践を強く打ち出しています。（まだ、完璧ではありませんが・・。）

そこで、今年の目標は、『コンサルＸ』を目指す！

上記の実践を徹底し、『私、失敗しないので…』と自信を持って言えるコンサルタントになる事。これを目標に、頑張っていきます。

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